Immobilienwert und Finanzamt: Reicht die Bewertung durch einen Makler aus?

Wer den Wert einer Immobilie bestimmen lassen möchte, stellt schnell fest, dass es dafür ganz unterschiedliche Möglichkeiten gibt. Immobilienmakler erstellen Marktpreiseinschätzungen, Sachverständige fertigen Gutachten an und auch Gutachterausschüsse spielen bei bestimmten Bewertungsfragen eine Rolle. Für Eigentümer ist deshalb oft nicht auf den ersten Blick erkennbar, welche Form der Wertermittlung im jeweiligen Fall tatsächlich benötigt wird.

Besonders wichtig wird diese Unterscheidung, wenn der Immobilienwert gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden soll. Während eine fundierte Einschätzung durch einen Makler für viele praktische Zwecke hervorragend geeignet ist, gelten in steuerlichen Verfahren häufig strengere Anforderungen. Soll beispielsweise ein niedrigerer gemeiner Wert einer Immobilie nachgewiesen werden, genügt eine gewöhnliche Marktpreiseinschätzung in der Regel nicht.

Nicht jede Immobilienbewertung erfüllt denselben Zweck

Eine Marktpreiseinschätzung durch einen Immobilienmakler richtet den Blick vor allem auf die aktuelle Situation am Immobilienmarkt. Sie beantwortet die Frage, zu welchem Preis sich eine Immobilie unter den gegenwärtigen Marktbedingungen voraussichtlich anbieten oder verkaufen lässt.

Dafür berücksichtigt ein erfahrener Makler unter anderem die Lage, den Zustand, die Ausstattung und die Besonderheiten des Objekts. Hinzu kommen aktuelle Vergleichsangebote, tatsächlich erzielte Verkaufspreise sowie Angebot und Nachfrage in der jeweiligen Region. Für Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken oder einen realistischen Angebotspreis festlegen möchten, ist eine solche Bewertung deshalb besonders hilfreich.

Ein Verkehrswertgutachten verfolgt dagegen einen anderen Ansatz. Hier geht es nicht nur um eine Einschätzung des wahrscheinlichen Marktpreises, sondern um eine nachvollziehbare und methodisch dokumentierte Wertermittlung. Diese muss bestimmten fachlichen und rechtlichen Anforderungen entsprechen. Genau diese formale Nachvollziehbarkeit ist entscheidend, wenn eine Bewertung gegenüber Behörden oder Gerichten verwendet werden soll.

Wann verlangt das Finanzamt einen belastbaren Wertnachweis?

In steuerlichen Verfahren kann der Wert einer Immobilie unter anderem bei einer Erbschaft oder Schenkung von Bedeutung sein. Das Finanzamt ermittelt dabei den Grundstücks- beziehungsweise Immobilienwert nach den gesetzlichen Bewertungsregeln.

Eigentümer oder andere Steuerpflichtige können jedoch zu der Einschätzung kommen, dass dieser angesetzte Wert über dem tatsächlichen Wert der Immobilie liegt. In einer solchen Situation besteht grundsätzlich die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.

Die gesetzliche Grundlage dafür findet sich in § 198 BewG. Danach kann ein niedrigerer gemeiner Wert berücksichtigt werden, wenn dieser entsprechend nachgewiesen wird. Der Nachweis muss jedoch bestimmten Anforderungen genügen.

In der Rechtsprechung wird regelmäßig darauf abgestellt, dass hierfür ein geeignetes Sachverständigengutachten erforderlich ist. Als Nachweis kommen insbesondere Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Grundstücksbewertung in Betracht.

Eine einfache Preisangabe, eine persönliche Einschätzung oder eine übliche Maklerbewertung erfüllt diese Voraussetzungen normalerweise nicht. Entscheidend ist also nicht allein, ob der angenommene Wert nachvollziehbar erscheint, sondern ob die Bewertung in einer Form vorliegt, die im steuerlichen Verfahren anerkannt werden kann.

Kann auch ein Verkaufspreis als Nachweis dienen?

Nicht in jedem Fall muss zwingend ein Gutachten erstellt werden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch ein tatsächlich erzielter Kaufpreis für die Immobilie als Nachweis eines niedrigeren Werts herangezogen werden.

Voraussetzung ist insbesondere, dass der Verkauf zeitnah erfolgt ist und der Kaufpreis unter üblichen Bedingungen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist. Ein solcher Verkauf kann einen wichtigen Anhaltspunkt dafür liefern, welchen Wert die Immobilie am Markt tatsächlich hatte.

Auch hier kommt es jedoch auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an. Nicht jeder Kaufpreis kann automatisch als geeigneter Nachweis gegenüber dem Finanzamt verwendet werden.

Warum die Einschätzung eines Maklers trotzdem sinnvoll sein kann

Auch wenn die Marktpreiseinschätzung eines Immobilienmaklers einen formellen Nachweis gegenüber dem Finanzamt häufig nicht ersetzt, kann sie im Vorfeld sehr hilfreich sein.

Ein Makler mit guter Kenntnis des regionalen Immobilienmarktes kann beurteilen, ob der vom Finanzamt angesetzte Wert grundsätzlich realistisch wirkt oder ob eine deutliche Abweichung vom aktuellen Marktgeschehen erkennbar ist. Dabei können auch Besonderheiten berücksichtigt werden, die den Wert einer Immobilie beeinflussen.

Dazu gehören beispielsweise ein erheblicher Modernisierungsbedarf, eine ungewöhnliche Grundstückssituation, Einschränkungen bei der Nutzung oder andere objektspezifische Merkmale. Ebenso kann die aktuelle Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien eine wichtige Rolle spielen.

Eine professionelle Marktpreiseinschätzung kann deshalb als erste Entscheidungsgrundlage dienen. Zeigt sich dabei, dass der realistische Marktwert deutlich unter dem steuerlich angesetzten Wert liegen könnte, lässt sich anschließend gezielter prüfen, ob die Beauftragung eines Sachverständigen sinnvoll ist.

Erst den Zweck klären, dann die passende Bewertung wählen

Bei Immobilienbewertungen kommt es entscheidend darauf an, wofür das Ergebnis später genutzt werden soll. Genau hier entstehen in der Praxis häufig Missverständnisse.

Eine Marktpreiseinschätzung, ein Kurzgutachten und ein ausführliches Verkehrswertgutachten können zwar alle Aussagen über den Wert einer Immobilie enthalten, erfüllen aber unterschiedliche Aufgaben. Auch der Umfang, die Bewertungsmethodik und die rechtliche Verwertbarkeit unterscheiden sich.

Für die Vorbereitung eines Verkaufs kann eine fundierte Marktpreiseinschätzung durch einen Makler vollkommen ausreichend sein. Soll dagegen gegenüber dem Finanzamt ein niedrigerer Immobilienwert verbindlich nachgewiesen werden, sind regelmäßig zusätzliche Anforderungen zu erfüllen.

Wer frühzeitig klärt, welche Art der Wertermittlung tatsächlich benötigt wird, vermeidet unnötige Kosten und verhindert, dass eine bereits erstellte Bewertung später nicht für den vorgesehenen Zweck verwendet werden kann.

Ein erfahrener Immobilienmakler kann dabei zunächst helfen, die Immobilie aus Marktsicht einzuordnen und mögliche Abweichungen zu erkennen. Für den formellen Nachweis gegenüber dem Finanzamt sollte anschließend geprüft werden, ob ein Gutachten durch den zuständigen Gutachterausschuss oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erforderlich ist.

Gerne geben wir Ihnen eine fundierte Einschätzung zum aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie und besprechen mit Ihnen die möglichen nächsten Schritte. Kontaktieren Sie uns für eine persönliche Beratung.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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