Maklerprovision beim Immobilienkauf: Welche Regeln gelten für Käufer und Verkäufer?

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für die Verteilung der Maklerkosten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern neue gesetzliche Vorgaben. Sie betreffen insbesondere Immobiliengeschäfte, bei denen auf Käuferseite ein Verbraucher beteiligt ist. Ziel der Regelungen ist es, private Immobilienkäufer bei den Kaufnebenkosten zu entlasten und zu verhindern, dass die Maklerprovision ohne Weiteres vollständig auf sie übertragen wird.

Vor Inkrafttreten der gesetzlichen Neuregelung konnte die Provisionsverteilung regional sehr unterschiedlich ausgestaltet sein. Teilweise wurde ein Makler vom Eigentümer mit dem Verkauf beauftragt, während die gesamte Courtage bei erfolgreicher Vermittlung vom Käufer getragen wurde. Mit den neuen Vorschriften zur Maklerprovision wurde diese Praxis für die betroffenen Immobiliengeschäfte deutlich eingeschränkt.

Wie wird die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer verteilt?

Beauftragen sowohl Verkäufer als auch Käufer denselben Makler und verpflichtet sich der Makler gegenüber beiden Parteien zur Tätigkeit, müssen die vereinbarten Provisionen grundsätzlich gleich hoch sein. Der Makler kann von einer Partei also nicht eine höhere Courtage verlangen als von der anderen.

Auch wenn zunächst nur eine Seite den Makler beauftragt und ein Teil der Maklerkosten später auf die andere Vertragspartei übertragen werden soll, gelten gesetzliche Grenzen. Die weitergereichten Kosten dürfen grundsätzlich höchstens die Hälfte der vereinbarten Maklerprovision betragen. Der ursprüngliche Auftraggeber muss seinen Anteil tatsächlich geleistet haben, bevor die andere Partei zur Zahlung ihres Anteils verpflichtet werden kann.

Für die Praxis bedeutet dies insbesondere beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an private Käufer, dass die Maklerkosten nicht mehr ohne Weiteres vollständig auf die Käuferseite verlagert werden können. Verkäufer müssen sich bei entsprechenden Vertragsgestaltungen selbst angemessen an den Kosten beteiligen.

Warum Maklerverträge heute in Textform geschlossen werden müssen

Die gesetzlichen Änderungen betreffen nicht nur die Verteilung der Provision. Für Maklerverträge über den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern ist außerdem die Textform vorgeschrieben.

Der Vertrag muss daher beispielsweise per E-Mail oder in einem entsprechenden Dokument festgehalten werden. Eine ausschließlich mündliche Vereinbarung oder ein Handschlag genügt für diese Maklerverträge nicht mehr.

Diese Vorgabe schafft für alle Beteiligten mehr Klarheit. Käufer, Verkäufer und Makler können nachvollziehen, welche Leistungen vereinbart wurden und welche Provisionsregelung Bestandteil des Vertrags ist. Gerade bei einer finanziell bedeutenden Entscheidung wie dem Immobilienkauf sorgt dies für zusätzliche Transparenz.

Hat sich die Praxis durch die neuen Provisionsregeln verändert?

Wie stark sich die gesetzlichen Vorgaben auf den Immobilienmarkt ausgewirkt haben, lässt sich nicht für jede Region gleichermaßen beantworten. Bereits vor der gesetzlichen Neuregelung war es in einigen Teilen Deutschlands üblich, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklercourtage teilten.

In anderen Regionen, insbesondere an stark nachgefragten Immobilienstandorten, wurde die Provision früher häufiger vollständig vom Käufer getragen. Für solche Märkte brachte die neue Regelung entsprechend größere Veränderungen mit sich.

Unabhängig von der Kostenverteilung bleibt die Maklerprovision die Vergütung für die erbrachte Vermittlungsleistung. Dazu gehören je nach Auftrag beispielsweise die Immobilienbewertung, die Vorbereitung der Vermarktung, die Erstellung und Präsentation des Angebots, die Kommunikation mit Interessenten, die Koordination von Besichtigungen sowie die Begleitung von Verhandlungen und Kaufabwicklung.

Ist die Höhe der Maklerprovision gesetzlich festgelegt?

Die gesetzlichen Vorgaben bestimmen zwar, wie Maklerkosten in bestimmten Fällen zwischen den Vertragsparteien verteilt werden dürfen. Eine bundesweit einheitliche Provisionshöhe schreiben sie jedoch nicht vor.

Wie hoch die Courtage ausfällt, ist grundsätzlich Gegenstand der jeweiligen Vereinbarung. In der Praxis haben sich regional unterschiedliche marktübliche Größenordnungen entwickelt, die jedoch nicht mit einer gesetzlich vorgeschriebenen Gebühr gleichzusetzen sind.

Für Eigentümer sollte deshalb nicht ausschließlich die Höhe der Provision ausschlaggebend sein. Ebenso wichtig ist, welche Leistungen dafür erbracht werden und welchen Beitrag ein Makler zu einer professionellen Vermarktung und erfolgreichen Verhandlung leisten kann. Gerade beim Verkauf einer Immobilie kann Erfahrung in der Preisfindung, Interessentenauswahl und Verhandlungsführung einen wesentlichen Unterschied machen.

Klare Vereinbarungen schaffen Sicherheit für beide Seiten

Die seit Ende 2020 geltenden Regeln haben die Provisionsgestaltung beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern transparenter gemacht. Käufer können bei entsprechenden Konstellationen nicht mehr ohne Weiteres mit den gesamten Maklerkosten belastet werden, während auch Verkäufer ihren Anteil an der Vermittlungsleistung übernehmen.

Für beide Seiten lohnt es sich, bereits zu Beginn eines Immobiliengeschäfts zu klären, wie hoch die vereinbarte Courtage ist, wer den Makler beauftragt und wie die Kosten verteilt werden. Ein schriftlich beziehungsweise in Textform festgehaltener Maklervertrag schafft dabei eine verlässliche Grundlage für die weitere Zusammenarbeit.

Wir informieren Sie transparent über unsere Leistungen und die damit verbundenen Maklerkosten. Sprechen Sie uns gerne an – wir begleiten Sie professionell durch den gesamten Immobilienprozess.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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