Was erwartet mich beim Notar?

Der Notartermin ist einer der wichtigsten Schritte beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Für viele Käufer und Verkäufer ist es gleichzeitig ein Termin, bei dem zunächst Unsicherheit besteht: Was passiert dort genau? Welche Unterlagen werden benötigt? Kann ich noch Fragen stellen und wann wird der Immobilienkauf eigentlich verbindlich?

Grundsätzlich dient der Notartermin dazu, den Immobilienkauf rechtssicher abzuschließen. Ein Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar begleitet dabei beide Vertragsparteien und sorgt dafür, dass die getroffenen Vereinbarungen eindeutig und rechtlich korrekt festgehalten werden.

Der eigentliche Termin ist jedoch nur ein Teil der notariellen Tätigkeit. Bereits im Vorfeld wird der Kaufvertrag vorbereitet und nach der Unterzeichnung kümmert sich das Notariat um zahlreiche weitere Schritte bis hin zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Was passiert vor dem Notartermin?

Vor der Beurkundung erhalten Käufer und Verkäufer in der Regel einen Entwurf des Kaufvertrags. Dieser sollte aufmerksam gelesen und geprüft werden. Bei bestimmten Verbraucherverträgen über Immobilien soll der vorgesehene Vertragstext dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden, damit ausreichend Zeit besteht, sich mit dem Inhalt auseinanderzusetzen.

In dieser Phase sollten alle wichtigen Vereinbarungen bereits geklärt sein. Dazu gehören beispielsweise der Kaufpreis, der Zeitpunkt der Übergabe, mitverkauftes Inventar oder besondere Absprachen zwischen Käufer und Verkäufer.

Auch Fragen zum Vertragsentwurf sollten möglichst frühzeitig gestellt werden. Bestehen Unklarheiten zu einzelnen Formulierungen oder rechtlichen Folgen, kann der Notar diese erläutern. Seine Aufgabe besteht unter anderem darin, den Willen der Beteiligten zu ermitteln, den Sachverhalt zu klären und über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu informieren.

Wie läuft der Notartermin ab?

Beim eigentlichen Beurkundungstermin kommen Käufer und Verkäufer beziehungsweise deren wirksam bevollmächtigte Vertreter zusammen. Zunächst werden die Personalien der Beteiligten festgestellt. Deshalb sollte zum Termin ein gültiges Ausweisdokument mitgebracht werden.

Anschließend wird der Kaufvertrag vollständig vorgelesen. Das mag auf den ersten Blick ungewöhnlich erscheinen, ist jedoch ein wesentlicher Bestandteil der notariellen Beurkundung. Währenddessen erläutert der Notar wichtige Regelungen und erklärt deren rechtliche Bedeutung.

Käufer und Verkäufer können während des Termins jederzeit Fragen stellen. Auch Änderungen oder Ergänzungen sind grundsätzlich noch möglich, sofern sich die Vertragsparteien darüber einig sind. Niemand sollte einen Vertrag unterschreiben, solange noch Unklarheiten bestehen.

Sind sämtliche Fragen beantwortet und stimmen alle Beteiligten dem Inhalt zu, wird der Kaufvertrag unterschrieben. Mit der Unterzeichnung wird der Vertrag grundsätzlich für Käufer und Verkäufer verbindlich.

Welche Themen werden beim Notartermin besprochen?

Ein Immobilienkaufvertrag enthält zahlreiche Regelungen, die für beide Seiten von großer Bedeutung sind. Dazu zählen unter anderem die genaue Bezeichnung des Kaufgegenstands, der vereinbarte Kaufpreis und dessen Fälligkeit sowie Regelungen zur Übergabe der Immobilie.

Darüber hinaus können bestehende Belastungen im Grundbuch, die sogenannte Auflassungsvormerkung, der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten sowie mögliche Vereinbarungen zum Zustand der Immobilie eine Rolle spielen.

Wird der Kauf über eine Bank finanziert, ist häufig außerdem die Bestellung einer Grundschuld erforderlich. Auch diese kann im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf notariell abgewickelt werden.

Welche Punkte im Einzelfall relevant sind, hängt von der Immobilie, der Finanzierung und den individuellen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer ab.

Was passiert nach dem Notartermin?

Mit der Unterschrift ist zwar der Kaufvertrag geschlossen, der Käufer wird jedoch nicht sofort als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Nach der Beurkundung beginnt zunächst die sogenannte Vertragsabwicklung.

Das Notariat veranlasst die erforderlichen Schritte und kümmert sich beispielsweise um notwendige Erklärungen und Eintragungen. Eine wichtige Absicherung für Käufer ist dabei regelmäßig die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Der Notar achtet darauf, dass der Kaufpreis grundsätzlich erst dann gezahlt werden muss, wenn die im Vertrag festgelegten Voraussetzungen für eine sichere Abwicklung erfüllt sind.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, erhält der Käufer üblicherweise eine Mitteilung über die Kaufpreisfälligkeit. Erst dann sollte der Kaufpreis entsprechend den vertraglichen Vorgaben gezahlt werden.

Parallel dazu wird die Grunderwerbsteuer fällig. Nach Zahlung der Steuer stellt das Finanzamt die erforderliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Sie ist grundsätzlich eine Voraussetzung dafür, dass der Käufer schließlich als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden kann.

Die endgültige Eigentumsübertragung erfolgt somit erst mit der entsprechenden Eintragung im Grundbuch. Für die Übertragung von Grundstückseigentum sind grundsätzlich die Einigung über den Eigentumsübergang und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich.

Wie sollte ich mich auf den Notartermin vorbereiten?

Eine gute Vorbereitung hilft dabei, den Termin entspannt und ohne offene Fragen wahrzunehmen. Käufer und Verkäufer sollten den Vertragsentwurf deshalb rechtzeitig lesen und prüfen, ob sämtliche persönlichen Angaben und Vereinbarungen korrekt wiedergegeben sind.

Besonders aufmerksam sollten unter anderem Kaufpreis, Zahlungsbedingungen, Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände sowie individuelle Vereinbarungen geprüft werden. Fragen oder Änderungswünsche können bereits vor dem Termin mit dem Notariat besprochen werden.

Käufer sollten außerdem sicherstellen, dass die Finanzierung geklärt ist. Muss eine Grundschuld für die finanzierende Bank bestellt werden, sollten die entsprechenden Unterlagen möglichst rechtzeitig vorliegen.

Wichtig ist außerdem: Der Notar ist nicht der Interessenvertreter einer einzelnen Vertragspartei, sondern begleitet das Immobiliengeschäft neutral. Bei individuellen steuerlichen, wirtschaftlichen oder weitergehenden rechtlichen Fragen kann daher zusätzlich eine Beratung durch entsprechende Fachleute sinnvoll sein.

Warum der Notartermin kein Grund zur Nervosität ist

Für die meisten Menschen ist der Kauf oder Verkauf einer Immobilie kein alltägliches Geschäft. Dass vor dem Notartermin Fragen oder Unsicherheiten auftreten, ist daher nachvollziehbar.

Der Termin dient gerade dazu, die getroffenen Vereinbarungen noch einmal transparent festzuhalten und offene rechtliche Fragen zu klären. Der Kaufvertrag wird vollständig durchgegangen und Käufer wie Verkäufer haben Gelegenheit, Unklarheiten anzusprechen.

Wer den Vertragsentwurf vorab sorgfältig gelesen, offene Punkte geklärt und die notwendigen Unterlagen vorbereitet hat, kann dem Termin daher in der Regel gelassen entgegensehen.

Auch ein erfahrener Immobilienmakler kann Käufer und Verkäufer bereits im Vorfeld begleiten, den organisatorischen Ablauf koordinieren und dafür sorgen, dass die notwendigen Informationen rechtzeitig beim Notariat vorliegen.

Sie stehen kurz vor einem Notartermin oder planen den Kauf beziehungsweise Verkauf einer Immobilie? Kontaktieren Sie uns – wir begleiten Sie gerne auf dem Weg zum erfolgreichen Immobilienabschluss.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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