Sachverständigenbüro

Klinger-Vogt

Anlass

Es gibt viele unterschiedliche Anlässe, ein Haus, eine Wohnung oder ein unbebautes Grundstück bewerten zu müssen oder zu wollen

Verkauf oder Ankauf einer Immobilie
Reduzierung der Erbschaftsteuer, sonstige Erbschafts-Angelegenheiten
Anteilsbewertung bei unterschiedlichen Gesellschaftsformen
Renditeprognosen für Investoren
Enteignung und Entschädigung
Beleihung von Grundstücke
Versteigerungen
Vermögensauseinandersetzungen
Versicherungsabschluss oder –Änderung
Grundstückstausch
Grundstücke im Sanierungsgebiet

Investoren als Privatleute oder in Auftrag eines Unternehmens
Verwaltungsangestellter als Mittler bei einem Enteignungsverfahren
Immobilienmakler bei einer Marktrecherche
Architekten bei Vorkalkulationen
Bauträger bei Ankaufverhandlungen (Residualwertverfahren)
Einrichtungen und Körperschaften des öffentlichen Rechts, beim Ankauf von Grundstücken
Unternehmens- oder Vermögensberater bei Renditeanalysen
Wirtschaftsprüfer bei Unternehmensbewertungen
Anwälte in Mandanten- oder Gesellschafts-Angelegenheiten
Banken bei der Darlehensvergabe, bzw. Beleihungsfällen
Rechtspfleger in Versteigerungsverfahren
Richter bei Vermögensauseinandersetzungen
Angestelltes des Fiskus bei Vermögensbewertungen (Schenkungen, Erbschaftssteuer u.a.)
Versicherungsangestellte bei der Prämienfeststellung.

Zweck

... einer Wertermittlung ist es in der Regel, einen Interessenausgleich zwischen mindestens zwei Parteien (Menschen) herbeizuführen. Allein schon deshalb ist es klar, dass ein wie auch immer gearteter objektiver Wert, also ein Wert, der unabhängig von der Vorstellung eines der Interessenpartner ist.

Verwerter eines Gutachtens können aus der Fülle von verschiedenen Kreisen kommen.

Gegenstand einer Wertermittlung

können nicht nur Grundstücke und die damit verbundenen Gebäude sein. Es könnte auch nur um die Wertermittlung von Rechten und Belastungen gehen, die mit einem Grundstück verbunden sind. Folgende Fälle sind häufiger Gegenstand einer Wertermittlung

1. Fall unbebautes Grundstück:

Bodenwertermittlung: Wie kann das Grundstück genutzt werden und wie bebaut werden! Welche Qualitätsstufe ist erreicht (Bauland, Rohbauland, Bauerwartungsland) ?

2. Fall bebautes Grundstück:

Grundstücksgesamtbewertung: Welcher Wert resultiert aus der Nutzung des gesamten Grundstücks) Kann die Nutzung geändert werden, können bauliche Veränderungen (An- und Neubau) vorgenommen werden?

Bodenwertermittlung: Welche Belastung oder Begünstigung ergibt sich aus der Bebauung?

Gebäudewertermittlung: welche Nutzung hat das Gebäude? Könnte die Nutzung auch auf einem anderen Grundstück erfolgen? Ist eine Trennung überhaupt möglich oder besteht eine wirtschaftliche Einheit von Boden und Gebäude?

Wert eine Überbaus: welchen wirtschaftlichen Vor- oder Nachteil hat der Nachbar?

Wert eines Wohnrechts: welche Belastung besteht wegen der Einräumung eines Wohnrechts?

3. Fall bebautes oder unbebautes Grundstück:

Wert eines Erbbaurechtes: Welchen wirtschaftlichen Vor- oder Nachteil hat der Erbbauberechtigte?

Wert eines mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks: welchen wirtschaftlichen Vor- oder Nachteil hat der Eigentümer des Bodens?

Wert eines Nießbrauchs: Welche Belastung besteht wegen der Einräumung eines Nießbrauchs?

Wert eines mit einem Wegerecht belasteten oder begünstigten Grundstücks: Welcher Belastung oder welcher Vorteil besteht wegen der Einräumung eines Wegerechtes?

Wert eines Leitungsrechts, einer Baulast, einer Reallast... Welche Bedeutung besteht wegen der Einräumung eines derartigen Rechts zugunsten Dritter? usw.

Sachverständiger / Gutachter?

Worauf es ankommt

Noch vor kurzer Zeit waren der Großteil der Aufträge von Gerichten oder Banken veranlasst. Heute sind über 50 Prozent der Auftraggeber Privatpersonen oder Unternehmen, die von einem unabhängigen Sachverständigen wissen wollen, wie viel ihre Immobilie Wert ist.

Immer mehr Verbraucher lassen vor dem Kauf oder Verkauf den Wert der Immobilie von unabhängigen Sachverständigen durch ein Gutachten bestimmen. Bei Ehescheidungen oder Erbenauseinandersetzungen, zu Beleihungszwecken oder bei Konfrontationen mit dem Finanzamt - eine Bewertung gibt Sicherheit über den Verkehrswert (=Marktwert) der Immobilie.

Oft stellt die Immobilie den größten Vermögenswert dar, aus diesem Grunde wollen die Eigentümer sicher sein und beauftragen einen unabhängigen Sachverständigen mit der Ermittlung des Wertes. Bei Erbauseinandersetzungen lassen sich mittels eines Gutachtens die häufigsten Fälle schlichten. Nahezu unverzichtbar ist diese unabhängige Wertfeststellung immer dann, wenn die eine Partei den Grundbesitz erbt und die andere Partei ausgezahlt werden soll. Mit einem Schiedsgutachten kann man oft verhindern, dass die Streitparteien Anwälte und Gerichte einschalten, welches die Abwicklung extrem verzögert und auch unangemessen hohe Kosten verursacht.

Insbesondere bei älteren Gebäuden, wenn in den letzten Jahren keine Modernisierungen erfolgten, ist es für den Laien fast unmöglich, den Wert zu bestimmen. Auch bei halbfertigen Gebäuden oder im Ausbau befindlichen Häusern ist es kompliziert, die schon erbrachten und noch zu leistenden Handwerkerarbeiten genau zu taxieren.

Bezeichnung "Sachverständiger" ist in Deutschland rechtlich nicht geschützt. Die Folge: Auch weniger oder nicht ausreichend qualifizierte Personen bezeichnen sich so. Die Qualifikation eines Sachverständigen muss sich durch überdurchschnittliche Kenntnisse und Erfahrungen im betreffenden Sachbereich auszeichnen.

Die besondere Sachkunde eines Sachverständigen/Gutachters beruht insbesondere auf drei Grundpfeilern:

die Ausbildung
die Praxiserfahrung
und die Fortbildung

Objektvitität &
Sachverstand

Die Objektivität eines Sachverständigen ist von entscheidener Bedeutung! In der Regel wird sein Gutachten nicht nur vom Auftraggeber gelesen, sondern auch von Dritten (z.B. Bänkern, Kaufinteressenten) gelesen, die auf die Richtigkeit des Gutachtens vertrauen und möglicher Weise auf dieser Grundlage Entscheidungen treffen werden. Aus diesem Grunde hat der Sachverständige sein Gutachten unter der objektiven Würdigung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften und sonstigen Beschaffenheiten des Grundstücks, ohne Rücksichtnahme auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse seines Auftraggebers zu erstellen.

Im Gegensatz zu anderen Beratungsberufen (wie z.B. Rechtsanwälten), welche ihr Arbeitsergebnis auf die Bedürfnisse ihres Mandanten abstellen, hat der Sachverständige das Ergebnis seiner Arbeit - unanhängig von der Ergebniswünschen seiner Auftraggeber - unparteiisch und objektiv zu ermitteln. Aus diesem Grunde wird eine wirtschaftliche Unabhängigkeit von seinen Auftraggebern gefordert und im Rahmen seiner Bestellung (durch die IHK oder auch Architekten- oder Ingenieurkammer) zum öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen auch regelmäßig geprüft.

Für die Erstellung von Verkehrswertgutachten sind darüber hinaus zahlreiche Kenntnisse aus verschiedenen Fachgebieten erforderlich, welche der Sachverständige insich vereinen muss! Möglicher Weise steht er vor der Aufgabe ein Grundstück zu bewerten, welches zum Beispiel mit einer Gewerbeimmobilie bebaut wurde, welche erkennbare oder auch versteckte Baumängel und Bauschäden aufweist, zudem ist im Grundbuch ein Nießbrauchrecht eingetragen und im Altlastenkataster der Stadt wird das Grundstück als Verdachtsfläche aufgeführt. (kein konstruierter Fall, sondern ein Fallbeispiel aus meiner Bewertungspraxis!) In diesem Fall ergeben sich eine Vielzahl von Detailfragen, die nur durch eine entsprechende Fachkompetenz beantwortet werden können.

Die Beurteilung der Bauschäden und Baumängel und deren Beseitigungskosten kann durch einen Architekten, Bauingenieur oder Bausachverständigen vorgenommen werden. Die Auswirkungen des Nießbrauchrechtes auf den Verkehrswert des Grundstückes kann durch einen Juristen und Wertermittler beurteilt werden. Ob tatsächlich Altlasten vorhanden sind und wie hoch deren Beseitungskosten sind, kann nur ein sepzialisierter Sachverständiger wie z.B. ein Umweltingenieur oder ein sepzialisierter Geologe untersuchen. Die Nachhaltigkeit der tatsächlichen Mieteinnahmen sowie die Höhe der Betriebs- bzw. Bewirtschaftungskosten, welche durch das Grundstück verursacht werden oder notwendig sind, kann ein Betriebswirt, ein Immobilienmakler oder Wirtschaftsingenieur ermessen.

In den fett gekennzeichneten Fachbereichen ist dieses Sachverständigenbüro ausgebildet. Für diese Wertermittlung wurde jedoch noch ein zusätzlicher Experte (Geologe) hinzugezogen. Ein Sachverständiger muss eben auch seine Grenzen kennen.

Zum Fachwissen eines (studierten und öffentlich-rechtlich zertifizierten) Wertermittlungssachverständigen gehören Kenntnisse aus verschiedenen Teilgebieten. U.a. zu nennen sind Kenntnisse aus der Volks- und Betriebswirtschaft, dem Bauwesen, dem Planungs- und Baurecht, dem Liegenschaftswesen, der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, sowie der Finanzmathematik.

Erforderliche Unterlagen

Übersicht

Unbeglaubigte Grundbuchauszüge erhält man bei den Grundbuchämtern. Sie kosten überwiegend 10 Euro je Blatt. Der in einem Gutachten zugrundegelegte Grundbuchauszug sollte aktuell, d.h. nicht älter als 3 Monate sein.

Eine Flurkarte, auch Lageplan oder Auszug aus der Liegenschaftskarte genannt, kann man bei den Kataster- und Vermessungsämtern der Städte oder Kreisverwaltungen erhalten. Die Kosten für eine Ablichtung bewegen sich zwischen 12,50 Euro und 15 Euro je nach Situation.

Sie gibt Auskunft über die Zulässigkeit von Vorhaben und wird von den Bauplanungsämtern der Gemeinden und Städte erteilt. Auskunft wird meist kostenlos erteilt. Der Bodenwert ist in erheblichem Maße - insbesondere in Innenstädten - von der planungsrechtlichen Zulässigkeit abhängig.

In der Bauakte findet sich die Baugenehmigung, eine Baubeschreibung, die Historie und die Ausstattung Ihres Objekts. Sie enthält die genehmigten Bauzeichnungen, Schnitte und die Flächen- und Massen-Berechnungen.

Da die Erträge für den Ertragswert wesentlich von der rentierlichen Fläche und der Sach- oder Substanzwert von der Kubatur oder Bruttogrundfläche des Gebäudes abhängen, sind die entsprechenden Berechnungen unverzichtbare Grundlage einer jeden Bewertung.

Bei vermieteten Objekten werden die vollständigen Mietverträge einschließlich sämtlicher Änderungen und Anpassungsvereinbarungen benötigt.

Sie werden von den Tiefbauverwaltungsämtern der Städte und Gemeinden ausgestellt und kosten zwischen 20 und 50 Euro.

Wird von den Bauordnungsämtern der Städte oder Gemeinden, teilweise auch von bei den Kreisverwaltungen ausgestellt. Negativauskünfte kosten meist 10 Euro, während Auszüge von vorhandenen Baulasten überwiegend 100 Euro je Eintrag kosten.

Erhält man bei den Unteren Wasser- und Abfallwirtschaftsbehörden der Städte und Kreise. Eine Negativ-Auskunft kostet 10 Euro. Liegen Verdachtsmomente vor, bewegen sich die Kosten entsprechend dem Rechercheaufwand der Behörde und können zwischen 50 und 100 Euro liegen.

Die Untere Denkmalschutzbehörde informiert in der Regel kostenlos darüber, ob ein Grundstück denkmalrechtlichen Vorschriften unterliegt. Falls ein Gebäude als Denkmal eingestuft ist, wird eine Kopie des Denkmalbescheids und der Begründung benötigt. In historischen Gebieten ist ggf. auch eine Einstufung des Grundstücks als Bodendenkmal zu prüfen.

ist ein Bescheid der Bewilligungsbehörde über die Bindungsfrist und nach Rückzahlung der öffentlichen Darlehen über die Nachbindungsfrist erforderlich. Zuständig sind in der Regel die Wohnungsämter der Gemeinden oder die Wohnungsbauförderungsanstalt der Länder.

ist die Vorlage der vollständigen Teilungserklärung sowie ggf. des Aufteilungsplans und der Gemeinschaftsordnung erforderlich. Darüber hinaus sollten die Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie die Abrechnungen der letzten beiden Wirtschaftsjahre zur Verfügung stehen.

Insbesondere für Aussenbereichsgrundstücke nach § 35 BauGB, aber auch in vielen anderen Fällen ist die Vorlage der Baugenehmigung einschließlich sämtlicher Ergänzungen unverzichtbar. Sie bestimmt den Eigentumsinhalt und damit die Werthaltigkeit des Grundstücks.

ist die Vorlage der Konzession erforderlich. Der Umfang der zugelassenen Aktivitäten hat eine große Bedeutung für den Wert einer solchen Immobilie. Das gleiche gilt auch für Abbaubetriebe und eine Reihe anderer gewerblicher Nutzungen

Bei Erbbaurechten, Nießbrauch, Wohnungsrechten, Reallasten
u.ä werden die zugrundeliegenden Verträge und Nachträge benötigt.

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